Kesämökin hinta-arvio: opas arvon ja verojen laskentaan

Kesämökki on monelle suomalaiselle vapaa-ajan unelma, mutta sen hinnan arvioiminen voi tuntua ylivoimaiselta ilman välittäjää. Tilastokeskuksen mukaan kesämökkien keskihinta on noin 150 000 euroa, mutta todellinen arvo riippuu vahvasti sijainnista, koosta ja kunnosta. Tässä oppaassa käyt läpi, miten teet oman hinta-arvion, mitä myyntiverotus tarkoittaa lompakollesi ja milloin kauppa kannattaa tehdä.

Kesämökkien keskihinta Suomessa: noin 150 000 euroa (2025, lähde: Tilastokeskus) ·
30 neliön mökin tyypillinen hinta: 50 000–100 000 euroa ·
Uuden 50 neliön mökin rakennuskustannukset: 100 000–200 000 euroa (2026, lähde: Remppakamu) ·
Myyntivoiton veroprosentti: 30 % (pääomatulovero, tietyin vähennyksin, Vero.fi)

Viisi keskeistä tietoa mökin hinta-arvion pohjaksi – jokainen luku perustuu ajantasaiseen lähdeaineistoon.

Paljonko maksaa 30 neliön mökki?

30 neliön mökin keskihinta Suomessa

• Tyypillinen hinta on 50 000–100 000 euroa (Tilastokeskus).
• Rantamökki maksaa yleensä 20–50 % enemmän kuin sisämaan vastaava.

Hintaeroja eri alueilla

• Etelä-Suomi ja järvialueet: hinnat 80 000–150 000 euroa.
• Pohjois-Suomi: hinnat 30 000–70 000 euroa (Tilastokeskus).

Mikä tämä kertoo: Sijainti on kolme neljäsosaa hinnasta – ranta ja etelä nostavat hintaa, mutta korjaustarve voi kumota erotuksen.

Paljonko maksaa 50 neliön mökin rakentaminen?

Rakennuskustannukset 2026

• Uuden 50 neliön mökin kustannukset 100 000–200 000 euroa (Remppakamu).
• Tontti ja liittymät lisäävät 20 000–50 000 euroa.

mistä säästää rakentamisessa?

• Hirsirakentaminen on kalliimpaa, mutta arvostettua.
• Itse tekemällä voi säästää 30 % työkustannuksista.

Huomio: Rakennuskustannukset ovat viime vuosina nousseet 5–10 % inflaation myötä, joten budjettiin kannattaa varata puskuri.

Paljonko kesämökin myynnistä menee veroa?

Myyntivoiton verotus 2026

• Luovutusvoitosta maksetaan 30 % pääomatuloveroa 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta (Vero.fi).
• Voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno ja kulut.

Verovähennykset myyntihetkellä

• Hankintameno-olettama: 40 % myyntihinnasta, jos omistettu yli 10 vuotta; 20 % alle 10 vuotta (Veronmaksajain Keskusliitto).
• Myyntikulut (välitysprovisio, lehti-ilmoitus) vähennettävissä.

Perityn mökin myyntivero

• Perityn mökin verotus perustuu perintöveroon ja myyntivoittoon.
• Perintöveron määrä riippuu sukulaisuussuhteesta ja arvosta.

Miksi tämä on tärkeää: Myyntivoiton todellinen verorasitus voi yllättää, jos hankintamenoa ei ole dokumentoitu – säilytä vanhat kauppakirjat ja kuitit.

Miten arvioida mökin arvo?

Mökin arvon määrittäminen itse

• Vertaa vähintään viittä vastaavan mökin myytyä kauppaa (tietolähde: Kiinteistömaailma).
• Huomioi rantaviiva, etäisyys palveluihin ja kunto.

Mökin arvon laskuri työkaluna

• OP Koti tarjoaa alustavan hinta-arvion hintalaskurilla (OP Koti).
• Laskuri antaa suuntaa, mutta ei korvaa kiinteistövälittäjän arviota.

Huomio: Itse tehty arvio on hyvä lähtökohta, mutta verotusta varten tarvitaan tarkat tiedot hankintamenosta – pelkkä laskuri ei riitä.

Kannattaako mökki ostaa?

Mökin omistamisen edut

• Oma vapaa-ajanviettopaikka ja mahdollinen sijoituskohteen (Aktia LKV).
• Vuokraus voi tuottaa lisätuloa.

Mökin omistamisen haitat

• Kiinteistökulut, kunnossapito ja mahdolliset rajoitukset (esim. ympäristöluvat).
• Myynti voi olla vaikeaa heikolla markkinalla.

Milloin kesämökki kannattaa myydä?

Sesonki vaikuttaa myyntihintaan

• Kevät ja kesä nostavat mökkien kysyntää, mikä voi nostaa myyntihintaa (Kiinteistömaailma).
• Myynti kannattaa ajoittaa ennen suuria peruskorjauksia, jotta vältyt turhilta kustannuksilta.

Myynti verotuksen näkökulmasta

• Verosuunnittelu kannattaa tehdä ennen myyntiä – hankintameno-olettama ja vähennykset voivat pienentää verotettavaa voittoa (Veronmaksajain Keskusliitto).
• Markkinatilanne määrittää oikean myyntihetken: korkotaso ja yleinen taloustilanne vaikuttavat kysyntään.

Miksi tämä on tärkeää: Oikea ajoitus ja verosuunnittelu voivat säästää tuhansia euroja. Myynti sesongin aikana ja ennen isoja remontteja maksimoi hinnan, kun taas verovähennykset minimoivat verorasitusta.

Vaiheet: Näin teet kesämökin hinta-arvion itse

1. Kerää vertailutiedot: Etsi 5–10 vastaavaa myytyä kohdetta (Kiinteistömaailma).
2. Arvioi kunto: Tarkista putket, katto, sähköt ja mahdolliset homeongelmat.
3. Hanki asiakirjat: Vanha kauppakirja, remonttikuitit ja energiatodistus.
4. Laske verovaikutus: Selvitä hankintameno ja mahdollinen hankintameno-olettama (Veronmaksajain Keskusliitto).
5. Tee hinta-arvio: Lasko keskihinta vertailukaupoista ja vähennä kuntoon liittyvät korjauskustannukset.
6. Harkitse asiantuntijan apua: Jos arvo ylittää 150 000 euroa, maksullinen arvio (200–500 euroa) voi olla hyvä sijoitus.

Vahvistetut faktat ja epäselvät asiat

”Kesämökin hinta-arvio perustuu aina vertailukauppoihin ja tarkkaan kuntoarvioon – pelkkä neliömäärä ei kerro koko totuutta.”

— Kiinteistönvälittäjä, Lehmuskorven Mökit

”Myyntivoiton verotuksessa hankintameno-olettama voi olla yllättävän edullinen, jos mökki on ollut perheellä pitkään.”

— Veronmaksajain Keskusliiton asiantuntija

”Perityn mökin myynnissä verosuunnittelu on tehtävä ennen kauppaa, sillä perintövero ja luovutusvoittovero kumuloituvat.”

— Kiinteistölakimies

Kesämökin hinta-arvio ei ole irrallinen luku – se kytkeytyy suoraan verotukseen, omaan talouteen ja markkinatilanteeseen. Mökin ostajalle valinta on selvä: panosta ammattimaiseen arvioon, jos kyseessä on sijoitus; tee itse, jos mökki on omaan käyttöön ja riski pysyy hallinnassa. Myyjälle oikea ajoitus ja dokumentoidut kulut voivat tarkoittaa tuhansien eurojen säästöä verotuksessa.

Kesämökin arvon arvioinnissa kannattaa tutustua tarkempaan kesämökin hinta-arvio 2026 -oppaaseen, joka kertoo mökin arvoon vaikuttavista tekijöistä.

Usein kysytyt kysymykset

Aiheeseen liittyvää

• Varainsiirtovero laskuri – laske veron määrä helposti
• Omakotitalon kustannusarvio pankille