Oletko juuri tekemässä asuntokauppaa tai vaihtamassa sijoituskiinteistöä? Varainsiirtovero on yksi niistä kuluista, jotka saattavat yllättää, ellei niitä ole laskenut etukäteen. Tästä oppaasta löydät selkeät ohjeet varainsiirtoverolaskurin käyttöön, ajantasaiset veroprosentit ja konkreettiset esimerkit eri omaisuuslajeille.
Varainsiirtoveron perusprosentti (asunto-osake): 1,5 % (2025) · Varainsiirtoveron perusprosentti (kiinteistö): 4 % (2025) · Ensiasunnon ostajan vapautus: Kyllä · Veron maksuaika: 2 kk kaupasta
Pikakatsaus
- Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % (Verohallinto)
- Kiinteistön varainsiirtovero on 4 % (Valtiovarainministeriö)
- Ostaja on velvollinen maksamaan veron (Verohallinto)
- Vuoden 2026 tarkka veroprosentti vahvistuu vasta lain hyväksymisen jälkeen (Valtiovarainministeriö)
- Ensiasunnon vapautuksen ehdot saattavat muuttua hallituksen päätöksillä (Hallitusohjelma 2023)
- Varainsiirtoverolaskurin antama arvio on suuntaa-antava, eikä sido Verohallintoa (Verohallinnon laskuri)
- Vuonna 2025 voimassa nykyiset prosentit (Valtiovarainministeriö)
- Keväällä 2025 korotusesitys eduskunnalle (Hallitusohjelma 2023)
- 1.1.2026 alkaen suunniteltu korotus (Hallitusohjelma 2023)
- Käytä Verohallinnon laskuria ennen kauppaa
- Varaudu vuoden 2026 korotuksiin (Hallitusohjelma 2023)
Viisi keskeistä tietoa – yksi selkeä ero: asunto-osakkeen ja kiinteistön veroprosentit poikkeavat toisistaan merkittävästi, ja ostajan on syytä tuntea molemmat.
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Varainsiirtoveron perusprosentti (asunto-osake) | 1,5 % |
| Varainsiirtoveron perusprosentti (kiinteistö) | 4 % |
| Veron maksuaika kaupasta | 2 kuukautta |
| Ensiasunnon ostajan vapautus | Kyllä (edellytykset täyttyessä) |
| Veron määrä esimerkki (200 000 € asunto-osake) | 3 000 € |
Miten varainsiirtovero lasketaan?
Varainsiirtoverolaskurin käyttö askel askeleelta
- Vaihe 1: Mene Verohallinnon varainsiirtoverolaskuriin.
- Vaihe 2: Syötä kauppahinta euroina.
- Vaihe 3: Valitse omaisuuslaji: asunto-osake, kiinteistö, liikehuoneisto tai arvopaperi.
- Vaihe 4: Laskuri antaa alustavan arvion veron määrästä. Tulos on suuntaa-antava, ei lopullinen verotuspäätös.
Käyttäjä saa nopean arvion, mutta virallinen verotuspäätös syntyy vasta, kun kauppa on rekisteröity ja Verohallinto (Verohallinnon ilmoitusohjeet) on käsitellyt ilmoituksen OmaVerossa.
Esimerkki: asunto-osakkeen varainsiirtovero
Ostat asunto-osakkeen 200 000 eurolla. Varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta. Asunto-osakkeen veroprosentti on 1,5 % vuonna 2025. Veron määrä on 200 000 € × 0,015 = 3 000 euroa.
Kiinteistön ostaja maksaa samasta 200 000 euron hinnasta 4 %:n mukaan 8 000 euroa. Ero on 5 000 euroa – summa, joka kannattaa laskea etukäteen laskurilla.
Varainsiirtoveron laskeminen etukäteen antaa ostajalle selkeän kuvan tulevista kuluista.
Montako prosenttia on varainsiirtovero?
Varainsiirtoveroprosentit vuonna 2025
Kaksi eri prosenttia, yksi selkeä säännös: omaisuuslaji ratkaisee veron määrän.
| Omaisuuslaji | Veroprosentti 2025 |
|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % |
| Kiinteistö | 4 % |
| Arvopaperit | 1,6 % |
Veroprosentit ovat valtiovarainministeriön vahvistamia (Valtiovarainministeriön ohje). Asunto-osakkeita koskee 1,5 % ja kiinteistöjä 4 %.
Tulevat muutokset vuonna 2026
Hallitusohjelman mukaan varainsiirtoveroa korotetaan vuonna 2026. Suunnitelman mukaan asunto-osakkeen veroprosentti nousee 1,5 %:sta 2 %:iin ja kiinteistön 4 %:sta 5 %:iin.
Keväällä 2025 eduskunta käsittelee korotusesityksen. Jos korotus hyväksytään, se astuu voimaan 1.1.2026 ja nostaa asunto-osakkeen ostajan verotaakkaa 0,5 prosenttiyksiköllä ja kiinteistön ostajan 1 prosenttiyksiköllä.
Tulevien muutosten ennakointi auttaa ostajaa tekemään parempia päätöksiä.
Mistä summasta pitää maksaa varainsiirtovero?
Kauppahinta ja muut vastikkeet
- Varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta.
- Jos kauppahinta on alhaisempi kuin käypä arvo, vero voidaan laskea käyvästä arvosta.
- Lahjasta peritään varainsiirtovero, jos se on veronalainen.
Verohallinnon ohje (Verohallinnon ilmoitusohjeet) korostaa, että vero maksetaan vastikkeesta, joka voi olla rahaa, muuta omaisuutta tai suoritusta.
Milloin veroa ei peritä koko summasta?
Ensiasunnon ostajat voivat saada vapautuksen tietyin edellytyksin. Vapautus koskee sekä asunto-osakkeita että kiinteistöjä, jos ostaja on 18–39-vuotias eikä ole aiemmin omistanut asuntoa.
Jos olet ensiasunnon ostaja, tarkista edellytykset Verohallinnon sivuilta ennen kauppaa – vapautus voi säästää tuhansia euroja.
Ostajan kannattaa aina selvittää, voiko hän hyödyntää mahdollisia vapautuksia.
Paljonko on varainsiirtovero 2026?
Suunnitellut veroprosentit vuodelle 2026
Hallitusohjelman 2023 mukaan varainsiirtoveroa korotetaan 1,5 prosenttiyksiköllä kiinteistöillä ja 0,5 prosenttiyksiköllä asunto-osakkeilla.
| Omaisuuslaji | Veroprosentti 2025 | Suunniteltu veroprosentti 2026 |
|---|---|---|
| Asunto-osake | 1,5 % | 2 % |
| Kiinteistö | 4 % | 5 % |
Korotusesitys on parhaillaan eduskunnan käsiteltävänä, ja laki vahvistuu aikaisintaan keväällä 2025.
Miten varainsiirtoverolaskuri toimii tulevaisuudessa?
Laskurit päivitetään vastaamaan uusia prosentteja, kun laki on hyväksytty. Tällä hetkellä laskurit käyttävät vuoden 2025 prosentteja.
Kumpi maksaa varainsiirtoveron ostaja vai myyjä?
Ostajan vastuu
- Ostaja on velvollinen maksamaan varainsiirtoveron.
- Myyjä ei yleensä maksa varainsiirtoveroa.
- Jos kauppa peruuntuu, ostaja voi hakea veron palautusta.
Verohallinnon ohje (Verohallinnon ilmoitusohjeet) vahvistaa, että ostajan on tehtävä veroilmoitus ja maksettava vero kahden kuukauden kuluessa kaupasta.
Poikkeukset ja erityistilanteet
Jos kauppa peruuntuu esimerkiksi rahoituksen puuttumisen vuoksi, ostaja voi hakea maksetun veron palautusta Verohallinnolta.
Ostajan on syytä varmistaa maksuvalmius ennen kauppaa.
Aikajana: varainsiirtoveron muutokset 2025–2026
- 1.1.2025 – Nykyiset veroprosentit voimassa: asunto-osake 1,5 %, kiinteistö 4 % (Valtiovarainministeriö)
- Kevät 2025 – Hallitusohjelman mukainen korotusesitys eduskunnalle (Hallitusohjelma 2023)
- 1.1.2026 – Suunniteltu veronkorotus: asunto-osake 2 %, kiinteistö 5 % (Hallitusohjelma 2023)
Aikajana osoittaa, että ostajien kannattaa ajoittaa kauppa, jos mahdollista, ennen vuoden 2026 korotuksia.
Varainsiirtoveron maksaminen ja ilmoittaminen
Vahvistetut faktat
- Varainsiirtovero maksetaan kauppahinnasta.
- Ostaja on veron maksaja.
- Vero on maksettava 2 kuukauden kuluessa kaupasta.
- Ilmoitus tehdään OmaVerossa.
Mikä on epäselvää
- Tarkka veroprosentti vuonna 2026 vahvistuu vasta lain hyväksymisen jälkeen.
- Ensiasunnon vapautuksen ehdot voivat muuttua hallituksen päätöksillä.
Ostajan on hyvä pysyä ajan tasalla Verohallinnon tiedotuksista.
Asiantuntijanäkemyksiä
Varainsiirtoverolaskuri antaa alustavan arvion, ei lopullista verotuspäätöstä.
– Verohallinnon ohje
Varainsiirtoveroa korotetaan 1,5 prosenttiyksiköllä kiinteistöillä ja 0,5 prosenttiyksiköllä asunto-osakkeilla.
– Hallitusohjelma 2023
Molemmat lähteet korostavat samaa asiaa: ennakkosuunnittelu on avainasemassa.
Yhteenveto
Varainsiirtoverolaskuri on ostajan paras ystävä ennen kauppaa – se paljastaa tarkan veron määrän eri omaisuuslajeille ilman yllätyksiä. Asunto-osakkeen ostaja maksaa 1,5 % ja kiinteistön ostaja 4 % vuonna 2025. Vuoden 2026 korotukset tuovat mukanaan 0,5–1 prosenttiyksikön lisäyksen. Suomalaiselle asunnonostajalle valinta on selvä: laske vero etukäteen laskurilla ja varaudu tuleviin muutoksiin, tai kohtaa yllättävä lisälasku.
kotivaihtoon.com, eurolaskurit.fi, summarum.fi, arvento.fi, minilex.fi, vero.fi, neliotliikkuu.fi, nordea.fi, budjetti.vm.fi
Vaikka varainsiirtovero koskee ostajaa, myyjälle tuleva verotus onkin toinen asia, jonka voit laskea tarkasti myyntivoittovero laskurilla.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?
Ensiasunnon ostajat voivat saada vapautuksen, jos he ovat 18–39-vuotiaita eivätkä ole aiemmin omistaneet asuntoa. Vapautus koskee sekä asunto-osakkeita että kiinteistöjä.
Miten varainsiirtovero ilmoitetaan verottajalle?
Ilmoitus tehdään OmaVerossa varainsiirtoveroasioiden kautta. Ohjeet löytyvät Verohallinnon ilmoitusohjeista.
Voiko varainsiirtoveron maksaa osamaksulla?
Ei, varainsiirtovero on maksettava kokonaisuudessaan kahden kuukauden kuluessa kaupasta.
Mitä tapahtuu, jos en maksa varainsiirtoveroa ajoissa?
Verohallinto perii viivästyskorkoa ja voi määrätä veronkorotuksen. Maksuaikaa ei pidä ylittää.
Onko varainsiirtovero vähennyskelpoinen verotuksessa?
Varainsiirtovero ei ole vähennyskelpoinen henkilökohtaisessa verotuksessa, mutta se lisätään hankintamenoon, jos myyt asunnon myöhemmin.
Tarvitseeko ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveroa?
Ei, jos edellytykset täyttyvät. Vapautus on haettava Verohallinnolta.
Miten varainsiirtoverolaskuri eroaa virallisesta laskelmasta?
Laskuri antaa alustavan arvion, mutta virallinen verotuspäätös syntyy vasta OmaVerossa tehdyn ilmoituksen jälkeen.