Velkavipu asuntosijoittamisessa – opas ja riskit

Velkavipu tarkoittaa sijoituskohteen ostamista lainarahalla, jolloin oman pääoman tuotto voi nousta merkittävästi. Asuntosijoittamisessa tyypillinen oman pääoman tuotto vivulla voi olla 10–20 prosenttia vuodessa, kun ilman lainaa tuotto jää 4–6 prosentin tasolle. Tässä oppaassa käymme läpi, miten velkavipua kannattaa hyödyntää, mitä riskejä siihen liittyy ja miten voit laskea oman pääoman tuoton.

Tyypillinen vakuusarvo: 70–80 % asunnon hinnasta (OP Media) | Keskimääräinen omarahoitusosuus: 20–30 % (Asuntosalkunrakentaja) | Vuokratuoton tavoitearvo: 4–6 % vuodessa (RE/MAX Suomi) | Lainakorkojen vaihteluväli (2024): 3–6 % marginaali mukaan lukien (Suomen Pankki)

Mitä on velkavipu asuntosijoittamisessa?

Velkavipu tarkoittaa lainarahan käyttöä sijoituskohteen hankinnassa. Jos ostat 100 000 euron asunnon 20 000 euron omalla pääomalla ja 80 000 euron lainalla, oman pääoman tuotto kasvaa, kun asunnon arvo nousee tai vuokratuotto ylittää lainakustannukset. (Asuntosalkunrakentaja)

Velkarahan merkitys sijoittamisessa

Ilman velkavipua sijoittajan varat rajoittuvat omaan pääomaan. Vivulla voit hajauttaa useampaan kohteeseen ja kasvattaa kokonaistuottoa. Asuntosijoittamisen tuotto muodostuu vuokratuotosta ja arvonnoususta. (OP Media)

Ero oman pääoman tuoton ja kokonaistuoton välillä

Kokonaistuotto lasketaan koko sijoituskohteen arvosta. Oma pääoman tuotto (ROE) huomioi vain oman sijoituksen. Jos asunto tuottaa 5 % vuodessa ja lainan korko on 3 %, oman pääoman tuotto nousee vivulla 10–15 prosenttiin, jos omarahoitusosuus on 20–30 %. (Theseus)

Konkreettinen seuraava askel: Laske oman pääoman tuotto käyttämällä vuokratuottolaskuria, jossa huomioit lainan kustannukset. (Omalaskuri.fi)

Paljonko pitää olla omaa rahaa sijoitusasuntoon?

Pankit edellyttävät tyypillisesti 20–30 prosentin omarahoitusosuutta sijoitusasunnossa. Asunto toimii vakuutena 70–80 prosenttiin saakka. (OP Media)

Pankkien tyypilliset vakuusarvot

Pankki arvioi kohteen vakuusarvon markkinahintaan perustuen. Sijoitusasunnon vakuusarvo on usein 70–80 % ostohinnasta. Loput joudut kattamaan omalla rahalla tai lisävakuuksilla. (Asuntosalkunrakentaja)

Vakuuksien yhdistäminen

Jos sinulla on jo omistusasunto, voit käyttää sitä lisävakuutena. Tällöin omarahoitusosuus voi olla pienempi, mutta riski kasvaa, koska molemmat asunnot ovat vakuutena. (Kiinteistölehti)

Konkreettinen laskelma: 150 000 euron sijoitusasuntoon tarvitset 30 000–45 000 euroa omaa rahaa. Loput 105 000–120 000 euroa katetaan lainalla, jonka vakuutena on kohde.

Kannattaako velkavipu asuntosijoittamisessa?

Velkavipu kannattaa, kun nettovuokratuotto ylittää lainan kustannukset. Tuotto-odotus paranee, mutta riski kasvaa. (Theseus)

Mitä hyötyjä velkavivusta on?

• Oman pääoman tuotto voi olla 10–15 % vuodessa, kun asuntojen arvonnousu on 2–3 % ja vuokratuotto 4–5 %.
• Voit sijoittaa useampaan kohteeseen samalla omalla pääomalla.
• Lainan korko on vähennyskelpoinen verotuksessa.

Mitkä ovat suurimmat riskit?

• Korkojen nousu nostaa lainakustannuksia ja voi kääntää kassavirran negatiiviseksi.
• Vuokratulojen lasku tai tyhjiä kuukausia.
• Asunnon arvon aleneminen voi johtaa vakuusvajeeseen.

Kassavirtalaskelman merkitys

Kassavirta on vuokratuottoa tärkeämpi mittari. Se huomioi kaikki rahavirrat: vuokrat, hoitovastikkeen, korot, lyhennykset ja verot. (Kiinteistölehti)

Konkreettinen fakta: Finanssivalvonta valvoo asuntoluottojen markkinointia ja riskienhallintaa. Lainanantajan on arvioitava asiakkaan maksukyky. (Finanssivalvonta)

Miten sijoitusasunnon laina vaikuttaa verotukseen?

Sijoitusasunnon lainan korot ovat vähennyskelpoisia tulonhankkimislainasta, jos laina on käytetty verotettavan vuokratulon hankkimiseen. (Verohallinto)

Lainan korkojen vähennysoikeus

Korot vähennetään pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole, vähennys siirtyy seuraaville vuosille. Lyhennykset eivät ole vähennyskelpoisia. (Verohallinto)

Luovutusvoiton verotus

Myydessäsi sijoitusasunnon voit verotetaan pääomatuloveron mukaan. Lainapääomaa ei vähennetä myyntihinnasta. (Verohallinto)

Konkreettinen laskelma: 5 000 euron vuotuisilla koroilla saat 1 400 euron verohyödyn (30 % verokanta). Ota huomioon verotus jo kassavirtalaskelmassa.

Kannattaako sijoitusasunto ostaa käteisellä vai velkavivulla?

Käteisosto on riskitön, mutta se ei hyödynnä velkavipua. Velkavivulla voit kasvattaa oman pääoman tuottoa ja sijoittaa useampaan kohteeseen. (Theseus)

Oman pääoman tuotto (ROE)

Käteisostossa ROE = vuokratuotto (4–6 %). Vivulla ROE voi olla 8–15 %, kun lainakustannukset alittavat vuokratuoton. (Theseus)

Likviditeetti ja salkun hajautus

Käteisosto sitoo pääoman yhteen kohteeseen. Vivulla voit hajauttaa esimerkiksi kolmeen asuntoon, mikä vähentää yksittäisen kohteen riskiä. (OP Media)

Konkreettinen suositus: Jos sinulla on 100 000 euroa, sijoita 20 000 euroa omarahoituksena viiteen kohteeseen. Tällöin kokonaissalkun arvo on 500 000 euroa ja tuotto-odotus korkeampi.

”Asuntoluottojen markkinoinnin on oltava selkeää ja riskit on tuotava esiin. Finanssivalvonta valvoo, että lainantarjoajat noudattavat varovaisuusperiaatteita.”

– Finanssivalvonta (rahoitusmarkkinoiden valvoja)

”Kotitalouksien velkaantumisaste on noussut, mikä lisää herkkyyttä korkomuutoksille. Sijoittajan on syytä varautua korkojen nousuun.”

– Suomen Pankki (keskuspankki)

”Kuluttajan on tärkeää ymmärtää velkavivun riskit ennen sitoutumista. Lainan ottaminen on aina riskinotto.”

– Kuluttajaliitto (kuluttajien edunvalvoja)

Asuntosijoittajan kannattaa tutustua tarkemmin velkavivun hyödyistä ja riskeistä ennen velkavivun käyttöä sijoitusasunnon hankinnassa.

Usein kysytyt kysymykset

Aiheeseen liittyvää: Asuntolainan korko euribor marginaali | Omavaraisuusaste laskeminen – kaava, esimerkki ja tulkinta