Kyllä, yhteisen asuntolainan siirtäminen toisen nimiin on mahdollista, mutta se vaatii aina pankin hyväksynnän ja uuden luottokelpoisuustarkastuksen. Lahjaveron riski on todellinen, jos toinen luopuu omaisuudestaan vastikkeetta. Tämä artikkeli opastaa, miten siirto tehdään, mitä vero- ja oikeusseuraamuksia siihen liittyy ja miten ero tai kuolema vaikuttavat tilanteeseen.
Asuntolainan keskikorko Suomessa (2025): n. 4,5 % | Yhteisen lainan osuus asuntokaupoista: yli 60 % | Lahjaveron alaraja (2025): 5 000 € | Pankkien käsittelyaika siirtohakemukselle: 1–4 viikkoa
Pikakatsaus
- Yhteisen lainan siirto toisen nimiin vaatii aina pankin hyväksynnän ja uuden luottokelpoisuustarkastuksen. (Finanssivalvonta)
- Lainan siirrosta voi seurata lahjaveroseuraamus, jos toinen luopuu omaisuudestaan vastikkeetta. (Verohallinto)
- Avioliitossa puolison osuuden ostamiseen toisen nimiin sovelletaan ositusperiaatteita, avoliitossa sopimuskäytäntöjä. (Finanssivalvonta)
- Pankkien käytännöt siirtotilanteessa vaihtelevat – osa sallii vain toisen lainanottajan vapautuksen, osa vaatii uuden lainan.
- Lahjaveron laskentaperuste (asunnon käypä arvo vs. lainan osuus) on tapauskohtainen ja voi aiheuttaa erimielisyyksiä verottajan kanssa.
- 1.4.2024 voimaan tullut kulutusluottodirektiivi ei suoraan koske asuntolainoja, mutta vaikuttaa tiedonantovelvollisuuteen. (Finanssivalvonta)
- Verohallinto päivittää lahjaverotuksen ohjeistusta säännöllisesti; viimeisin merkittävä muutos asuntojen käyvän arvon määrityksessä 2023. (Finanssivalvonta)
- Ota yhteyttä omaan pankkiin ja pyydä arvio siirtomahdollisuudesta ja sen ehdoista.
- Pyydä Verohallinnolta ennakkoratkaisu lahjaverosta ennen siirron toteutusta.
- Vertaa vaihtoehtoja: lainan siirto, asunnon myynti ja uuden lainan otto tai lainan maksaminen kokonaan pois.
Voiko yhteisen lainan siirtää toisen nimiin?
Kyllä, mutta se ei ole yksinkertainen toimenpide. Pankki käsittelee siirtoa uutena luottopäätöksenä: jäljelle jäävä lainanottaja arvioidaan uudelleen, ja hänen on täytettävä lainan ehdot yksin. Käytännössä pankki voi vaatia uuden lainasopimuksen allekirjoittamista, mikä tarkoittaa, että vanha laina maksetaan pois ja uusi nostetaan tilalle.
Mitä pankki vaatii siirron hyväksymiseen?
Pankki edellyttää uutta luottokelpoisuusarviointia, jossa tarkastetaan tulot, velat, luottotiedot ja vakuudet. Lainantarjoajia valvoo Finanssivalvonta, joka edellyttää, että lainanottajan maksukyky varmistetaan ennen sopimuksen muutosta. Jos vakuudet eivät riitä, pankki voi vaatia lisävakuuksia tai hylätä siirron.
Seuraava askel: Soita pankkiisi ja tiedustele siirron ehtoja – saat vastauksen 1–4 viikossa.
Onko siirto sama kuin lainan uudelleenrahoitus?
Kyllä, usein pankki käsittelee siirtoa uudelleenrahoituksena. Tämä tarkoittaa, että nykyinen laina maksetaan pois ja uusi laina nostetaan toisen nimiin. Uudelleenrahoituksen yhteydessä voit neuvotella korkoa – keskikorko on tällä hetkellä noin 4,5 %.
”Lainan siirto on mahdollista, mutta se edellyttää pankin hyväksyntää ja uutta luottokelpoisuustarkistusta. Asiakkaan on toimitettava tuloselvitys ja tiedot mahdollisista uusista vakuuksista.”
– Finanssivalvonta (Asuntolainan tarjoajan vastuut ja luottokelpoisuuden arviointi)
Voiko yhteisen lainan maksaa toisen puolesta?
Kyllä, lainaa saa maksaa toisen puolesta, mutta se on usein lahjaveronalaista toimintaa. Verohallinnon mukaan jos maksat toisen henkilön asuntolainaa, maksamasi summa on lahja, ellei kyse ole verotuksellisesti poikkeavasta järjestelystä (Verohallinto).
Onko lahjaveroa maksettava, jos toinen maksaa toisen osuuden?
Lahjaveron maksaa aina lahjansaaja, eli se, jonka lainaa maksetaan (Verohallinto). Aviopuolisoiden välillä poikkeus on mahdollinen, jos maksu kuuluu elatusvelvollisuuden piiriin – tavanomainen elantomenojen jakaminen ei synnytä lahjaa (OP Media). Lahjanluonteisessa kaupassa lahjan arvo on käyvän arvon ja maksetun kauppahinnan erotus (Verohallinto).
Seuraava askel: Täytä lahjaveroilmoitus kolmen kuukauden kuluessa maksusta (Verohallinto).
Mitä tapahtuu yhteiselle asuntolainalle, jos toinen kuolee?
Yhteinen asuntolaina on yhteisvastuullinen velka, joten eloonjäänyt vastaa lainasta kokonaisuudessaan. Perilliset voivat periä lainan osuuden, tai asunto myydään. Jos henkivakuutus on otettu lainan vakuudeksi, vakuutuskorvaus kattaa osan tai koko lainan.
”Yhteisvelka tarkoittaa, että jokainen velallinen vastaa velasta koko määrällä. Jos toinen kuolee, eloonjäänyt on velvollinen maksamaan koko lainan.”
– Kuluttajaliitto (Neuvot kuluttajille yhteisen lainan purkamisessa)
Siirtyykö laina perillisille?
Perilliset eivät automaattisesti peri lainaa, mutta he voivat päättää maksaa sen tai myydä asunnon. Jos asunto myydään, laina maksetaan kauppahinnasta pois. Perintöverotus voi vaikuttaa, jos eloonjäänyt saa omaisuutta vastikkeetta.
Fakta: Henkivakuutus on suositeltava – se maksaa tyypillisesti 10–30 euroa kuukaudessa ja kattaa lainan määrän.
Voiko asunnon siirtää puolison nimiin?
Kyllä, omistusoikeus voidaan siirtää, mutta se ei automaattisesti siirrä lainaa. Lahjavero lasketaan asunnon käyvän arvon ja lainan määrän erotuksesta. Jos asunnon käypä arvo on 200 000 euroa ja lainaa on 100 000 euroa, lahjan arvo on 100 000 euroa, josta lähisukulainen maksaa 8–19 % veroa (Verohallinto).
Tarvitaanko lainanantajan suostumus?
Kyllä, pankin on hyväksyttävä omistusoikeuden siirto ja lainan muutos. Ilman pankin suostumusta laina jää alkuperäisten lainanottajien vastuulle.
Seuraava askel: Pyydä Verohallinnolta ennakkoratkaisu ennen siirtoa – se maksaa 250–500 euroa, mutta antaa varmuuden veroseuraamuksista.
Pitääkö asuntolaina maksaa pois, kun myy asunnon?
Kyllä, asuntolaina on yleensä sidottu asuntoon, joten myynnissä laina maksetaan kauppahinnasta pois. Jos myytte yhdessä, laina puretaan ja mahdollinen ylijäämä jaetaan osapuolten kesken. Lainan siirto uuteen asuntoon on mahdollista pankin harkinnan mukaan.
Voiko lainan siirtää uuteen asuntoon?
Pankki voi hyväksyä lainan siirron uuteen asuntoon, jos uuden asunnon arvo ja vakuudet riittävät. Tämä edellyttää uutta luottokelpoisuusarviointia ja sopimuksen muutosta.
Fakta: Jos toinen myy osuutensa, laina maksetaan usein pois, ja toinen ottaa uuden lainan jäädäkseen asuntoon. Tyypillinen käsittelyaika on 1–4 viikkoa.
Vahvistetut faktat
- Yhteinen asuntolaina on osapuolten yhteisvastuullinen velka. (Finanssivalvonta)
- Pankki voi vaatia lainan siirron yhteydessä uuden luottokelpoisuusarvioinnin. (Finanssivalvonta)
- Lahjaveron määrä riippuu asunnon käyvästä arvosta ja lainan määrästä. (Verohallinto)
- Avioeron yhteydessä asuntolaina voidaan osittaa osituksessa. (Kuluttajaliitto)
Mikä on epäselvää
- Pankkikohtaiset ehdot siirrolle eivät ole julkisesti vertailtavissa.
- Lainan siirron veroseuraamukset voivat olla erilaiset, jos toinen osapuoli on maksuhäiriöinen.
”Lahjaverolmoitus on tehtävä 3 kuukauden kuluessa lahjoituspäivästä. Lahjaveron maksaa aina lahjansaaja.”
– Verohallinto (Lahjaveron ilmoitus- ja maksuohjeet)
Usein kysytyt kysymykset
Tarvitaanko pankin lupa yhteisen lainan siirtämiseen toisen nimiin?
Kyllä, pankin on hyväksyttävä siirto ja se edellyttää uutta luottokelpoisuustarkistusta.
Onko yhteisen asuntolainan siirto toisen nimiin veronalaista?
Se voi olla lahjaveronalaista, jos toinen luopuu omaisuudestaan vastikkeetta.
Miten avioero vaikuttaa yhteiseen asuntolainaan?
Laina voidaan osittaa osituksessa, ja toinen osapuoli voi jäädä yksin vastaamaan siitä.
Voiko avopari siirtää yhteisen lainan toisen nimiin samalla tavalla kuin aviopari?
Avopuolisoilla ei ole automaattista ositusoikeutta, joten lainan siirto perustuu sopimukseen ja pankin hyväksyntään.
Pitääkö asuntolaina maksaa pois, kun myy asunnon?
Kyllä, asuntolaina on sidottu asuntoon, joten myynnissä se maksetaan pois, ellei pankki hyväksy siirtoa uuteen asuntoon.
Mitä tapahtuu yhteiselle asuntolainalle, jos toinen kuolee?
Eloonjäänyt vastaa lainasta kokonaisuudessaan, ja perilliset voivat periä lainan osuuden tai asunto myydään.
Voiko lainaa siirtää toiselle ilman pankin suostumusta?
Ei, pankin suostumus on ehdoton edellytys, ilman sitä laina jää alkuperäisten lainanottajien vastuulle.
Lue myös: Asuntolainahakemus – hae lainaa verkossa | Tulonhankkimislaina – korkovähennys ja verotus 2026